住宅ローンの繰上返済はお得？期間短縮型と返済額軽減型の違いを試算で比較

繰上返済は、ローンの元金を前倒しで返して将来の利息を減らす方法です。「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらを選ぶか、いつ返すかで効果は大きく変わります。具体的な金額で比較します。

最終更新日：2026年9月21日

期間短縮型と返済額軽減型の違い

	期間短縮型	返済額軽減型
毎月の返済額	変わらない	減る
返済期間	短くなる	変わらない
利息の軽減効果	大きい	期間短縮型より小さい
向いている人	総支払額を減らしたい、定年前に完済したい人	毎月の家計に余裕を持たせたい人（教育費がかかる時期など）

元利均等返済で借りて、返済開始から5年後・10年後・20年後に100万円を1回繰上返済した場合の効果です。

繰上返済の時期	期間短縮型：利息の軽減	期間短縮型：短くなる期間	返済額軽減型：利息の軽減	返済額軽減型：毎月の返済額
5年後	341,356円	1年3か月	157,926円	81,469円（−3,216円）
10年後	276,373円	1年3か月	130,643円	80,917円（−3,768円）
20年後	155,639円	1年1か月	77,305円	78,701円（−5,984円）

5年後に100万円を期間短縮型で繰上返済すると、利息が約34万円減り、返済期間が1年3か月短くなります。同じ100万円でも、返済の早い時期ほど、また期間短縮型のほうが利息の軽減額は大きくなります。

同じ条件（3,000万円・35年・5年後に100万円）で、金利別に比べると次のとおりです。

金利が上がる局面では、繰上返済で元金を減らしておく効果が高まります。金利上昇の影響については住宅ローン金利が上がると返済額はいくら増える？も参考にしてください。

住宅ローン控除への影響：住宅ローン控除（2022年以降の入居）は、年末のローン残高の0.7%が所得税などから差し引かれる仕組みです。繰上返済で残高が減ると、控除額も減ります。借入金利が0.7%を下回るような場合は、控除期間中は繰上返済を急がず、手元資金を残しておく考え方もあります。
返済期間が10年未満にならないようにする：住宅ローン控除は「10年以上にわたって分割返済する借入金」が対象です。期間短縮型で最初の返済から完済までの期間が10年未満になると、控除を受けられなくなるので注意しましょう。
手元資金を残しておく：生活費の数か月分や、教育費など近いうちに必要なお金まで繰上返済に回すと、いざというときに困ります。繰上返済したお金は戻ってきません。
手数料を確認する：繰上返済の手数料は金融機関や手続き方法（インターネット・窓口）によって異なります。
運用との比較：繰上返済で減らせる利息は「確実なリターン」です。一方、NISAなどで運用すれば、借入金利より高いリターンが得られる可能性もありますが、元本割れのリスクがあります。

毎月の返済額や年ごとの残高は、住宅ローン返済シミュレーターで確認できます。年ごとの返済予定表で、繰上返済を検討している時期の残高と利息の割合を確認してみましょう。

期間短縮型と返済額軽減型、どちらを選べばいいですか？

総支払額（利息）を減らしたいなら期間短縮型、毎月の返済負担を軽くしたいなら返済額軽減型です。同じ金額なら、期間短縮型のほうが利息の軽減効果は大きくなります。

繰上返済はいつするのがいいですか？

返済の早い時期ほど、残高が多く利息の割合が大きいため、繰上返済の効果が大きくなります。ただし、住宅ローン控除の期間中は控除額も減るため、金利と控除率（0.7%）を比べて判断しましょう。

100万円の繰上返済で、利息はいくら減りますか？

3,000万円・35年・金利1.0%で返済開始から5年後に100万円を期間短縮型で繰上返済すると、利息は約34万円減り、返済期間は1年3か月短くなります（元利均等返済の場合の試算）。

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※ 本記事は掲載日時点の法令・公的資料にもとづいて作成しています。制度は改正されることがあり、個別の状況によって取り扱いが異なる場合があります。最終的な判断は、勤務先・税務署・加入している健康保険などにご確認ください。