住宅ローン金利が上がると返済額はいくら増える？金利別の試算と変動・固定の選び方

金利別の返済額（3,000万円・35年）

借入額3,000万円・返済期間35年・元利均等返済の場合、金利ごとの返済額は次のとおりです。

金利が0.5%から2.0%に上がると、毎月の返済額は21,503円増え、35年間の利息は約903万円増えます。金利1%の差が、総額では数百万円の差になります。

借入額別：金利0.5%と2.0%の毎月の返済額

借入額が大きいほど、金利上昇の影響も大きくなります。ご自身の借入額・金利・期間での返済額は、住宅ローン返済シミュレーターで計算できます。

変動金利の「5年ルール」と「125%ルール」

多くの変動金利型の住宅ローンでは、金利が変わっても毎月の返済額をすぐには変えない仕組みが採用されています（金融機関や商品によって異なるため、契約内容を確認してください）。

• 5年ルール：金利が上がっても、毎月の返済額の見直しは5年ごとに行われます。
• 125%ルール：見直し後の返済額は、それまでの返済額の1.25倍が上限になります。

急な負担増を防ぐ仕組みですが、返済額が据え置かれている間も利息は新しい金利で計算されます。返済額に占める利息の割合が増えて元金が減りにくくなり、利息が返済額を上回ると、支払いきれない利息（未払利息）が生じることもあります。

変動金利と固定金利、どちらを選ぶ？

変動金利を選ぶ場合は、今の金利より1〜2%高い金利でも返済を続けられるかを事前に確認しておくと安心です。上の表のように、3,000万円・35年なら金利が1.5%上がると毎月の返済額は約2万円増えます。

金利上昇への備え方

• 無理のない借入額にする：年収に対する年間返済額（返済負担率）は、20〜25%以内がひとつの目安です。
• 繰上返済の資金を貯めておく：元金を早めに減らすと、その後の利息が減り、金利上昇の影響も小さくなります。
• 借り換えや固定金利への切り替えを検討する：金利や手数料を比較し、総支払額が減るかを確認しましょう。
• 住宅ローン控除を活用する：住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、令和8年度税制改正で適用期限が2030年12月31日まで延長されています（入居時期や住宅の性能で借入限度額などが異なります）。