住宅ローンは固定と変動どっちが得？金利上昇シナリオ別に総支払額を比較

変動金利と固定金利のどちらが得かは、借りたあとの金利の動き次第です。答えは誰にもわかりませんが、「どれくらい金利が上がったら逆転するか」は計算できます。シナリオ別に総支払額を比べてみます。

最終更新日：2026年9月22日

シナリオ別の総支払額（3,000万円・35年・元利均等）

ここで使う金利はすべて説明のための仮定です。実際の金利は金融機関・借入時期・審査結果によって異なるため、最新の金利は各金融機関で確認してください。

シナリオ	当初の返済額（月）	最大の返済額（月）	総支払額	うち利息
変動：0.8%のまま変わらない	81,918円	81,918円	3,441万円	441万円
変動：5年ごとに0.25%ずつ上昇最終金利 2.30%	81,918円	92,917円	3,722万円	722万円
変動：5年ごとに0.5%ずつ上昇最終金利 3.80%	81,918円	104,973円	4,025万円	1,025万円
変動：3年目から2.5%に上昇最終金利 2.50%	81,918円	105,773円	4,385万円	1,385万円
固定：全期間1.8%	96,327円	96,327円	4,046万円	1,046万円
固定：全期間2.2%	102,485円	102,485円	4,304万円	1,304万円

※ 変動金利は、金利が変わった年の初めに毎月の返済額を計算し直す前提です（5年ルール・125%ルールは考慮していません）。

当初0.8%の変動金利が途中で上がり、その後は同じ金利が続いた場合に、固定1.8%と総支払額が並ぶのは次の金利です。

最初の数年を低い金利で返せる分、変動金利は途中で固定金利を上回っても、すぐには逆転しません。上がる時期が遅いほど、逆転するのに必要な金利は高くなります。

変動金利が向いている人

固定金利が向いている人

固定期間選択型（当初10年固定など）は、固定期間が終わると、その時点の金利で変動か固定を選び直すタイプです。当初の固定期間のあとの金利は、借りる時点では決まっていません。

借入額・金利・期間を変えた返済額は住宅ローン返済シミュレーターで計算できます。金利が1%上がると返済額がいくら増えるかは金利が上がると返済額はいくら増える？、変動金利の5年ルール・125%ルールもそちらで解説しています。

結局、変動と固定はどちらが得ですか？

借りたあとの金利の動きによるため、事前にはわかりません。この記事の条件（当初0.8%）では、5年後に約2.15%、10年後に約2.70%を超えて上がると、固定1.8%より総支払額が多くなります。

変動金利で借りて、あとから固定金利に変えられますか？

多くの金融機関で、変動金利から固定期間選択型などに切り替えることはできますが、切り替え時点の金利が適用され、手数料がかかる場合もあります。全期間固定に借り換える方法もあります。

変動金利が上がっても返済額がすぐに増えないのはなぜですか？

5年ルール・125%ルールを採用している商品では、返済額の見直しは5年ごとで、増額も1.25倍までに抑えられるためです。ただし利息は新しい金利で計算されるため、元金の減り方が遅くなります。

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※ 本記事は掲載日時点の法令・公的資料にもとづいて作成しています。制度は改正されることがあり、個別の状況によって取り扱いが異なる場合があります。最終的な判断は、勤務先・税務署・加入している健康保険などにご確認ください。